देखभाल
सामान्यत: या शुल्कामध्ये कर्मचाऱ्यांचे वेतन, इमारत सुरक्षा, सुरक्षा आणि स्वच्छता आणि नियोजित भांडवली सुधारणा यांचा समावेश होतो. लक्षात ठेवा एखाद्या इमारतीत तुमचे शेअर्स आहेत आणि संपूर्ण इमारतीला मालमत्ता कराचे बिल वैयक्तिक मालकाला मिळत नाही. मेंटेनन्स पेमेंट हे सहसा सुमारे 50 टक्के मालमत्ता कर आणि 50 टक्के सामान्य शुल्क असते. प्रत्येक वर्षाच्या शेवटी, को-ऑप मालकांना व्यवस्थापन कंपनीकडून एक फॉर्म प्राप्त होतो ज्यामध्ये त्यांना मालमत्ता कराचा वाटा कळतो.
मूल्यांकन
सर्व coops मध्ये राखीव निधी असतो आणि पैसे अनपेक्षित खर्च (म्हणजे, गळती छप्पर, नवीन लिफ्ट किंवा बॉयलर सिस्टम) हाताळण्यासाठी वापरले जातात. या खर्चासाठी राखीव निधीमध्ये पुरेसा पैसा नसल्यास, भागधारकांना मूल्यांकनाचा अनुभव येतो जो खर्चाची भरपाई करण्यासाठी देखभाल बिलामध्ये जोडलेली अतिरिक्त रक्कम असते.
शासन
न्यूयॉर्क टाइम्सला असे आढळून आले की NYC मध्ये किमान 7,000 सहकारी आहेत आणि ते न्यूयॉर्क व्यवसाय आणि कॉर्पोरेशन कायदे (BCL) द्वारे शासित आहेत परंतु को-ऑपवरील कायद्यांची अंमलबजावणी करणारी कोणतीही नियामक संस्था नाही; म्हणून, को-ऑपवरील कायद्यांची अंमलबजावणी करणारी कोणतीही नियामक संस्था नाही. को-ऑप बोर्डाच्या अधिकाराचा गैरवापर किंवा भ्रष्टाचाराच्या बाबतीत, भागधारकांना न्यायालयात खटला भरण्यासाठी मोठ्या रकमेसह यावे लागते ज्यामुळे दु: खी झालेले आणि सहकारी भागधारकांना त्यांच्या बीओडीमध्ये उभे राहण्यापासून परावृत्त केले जाते आणि सहकारी मंडळाला परवानगी दिली जाते. अनेक दशकांपासून भ्रष्टाचारावर अंकुश ठेवला नाही.
सैद्धांतिकदृष्ट्या, भ्रष्ट बीओडीपासून मुक्त होण्याचा सर्वात सोपा मार्ग म्हणजे निवडणुकीद्वारे.
तथापि, BCL 619 अंतर्गत, सहकारी निवडणुकीतील फसवणूक हा दिवाणी गुन्हा आहे. पीडित पक्षाला सर्वोच्च न्यायालयात दावा करावा लागतो आणि न्यायाधीश निवडणुकीच्या निकालाची पुष्टी करू शकतात किंवा नवीन निवडणुकीचा आदेश देऊ शकतात. जरी "पीडित" खटला भरण्यासाठी फी भरण्यास तयार असले तरीही, आणखी तोटे पुढे आहेत. बीसीएल 721-724 दिवाणी आणि फौजदारी प्रकरणांमध्ये सहकारी मंडळांना पैसे मिळवून देते, याचा अर्थ भागधारकांना त्यांच्या स्वत:च्या खिशातून पेमेंटचा दावा करतांना बोर्ड सदस्यांना एक पैसाही भरावा लागत नाही.
BOD - त्यांना प्रामाणिक ठेवा. हे शक्य आहे का?
1844 मध्ये स्थापन झालेली रॉचडेल इक्विटेबल पायोनियर सोसायटी ही पहिली यशस्वी सहकारी म्हणून ओळखली जाते.
तुमच्या पैशांपैकी हजारो/दशलक्ष डॉलर्ससाठी BOD जबाबदार आहेत. काही लोकांसाठी, स्वतःसाठी थोडेसे घेण्याचे आवाहन अटळ असू शकते. प्रोटोकॉल असू शकतात, परंतु आथिर्क अयोग्यता आणि लोभ अनेकदा टेबलाखालील डील आणि किकबॅक सुलभ करतात ज्यांचा मागोवा घेणे जवळजवळ अशक्य आहे. तथापि, हे निराशाजनक नाही, जर तुम्ही:
1. सर्व खाती चालू आणि अचूक ठेवा.
2. तपशीलवार रेकॉर्ड ठेवण्यास प्राधान्य द्या.
3. स्थापना करा a परतफेड धोरण जे उत्पादन/सेवांच्या किमती अनिवार्य करते, साफसफाईच्या उत्पादनांपासून ते कर्मचार्‍यांचे पगार आणि बॉयलर देखभाल सेवांपर्यंत, बिलाची रक्कम विहित मर्यादांपेक्षा जास्त नाही हे सुनिश्चित करते.
4. इमारतीच्या वतीने लिहिल्या जाणार्‍या कोणत्याही आणि सर्व धनादेशांचे पुनरावलोकन करण्यासाठी एकापेक्षा जास्त व्यक्तींना व्यस्त ठेवा.
5. पहा किकबॅक. BODs विक्रेत्यांशी संवाद साधतात आणि तेथे गैरव्यवहार, बिड हेराफेरी आणि किकबॅकच्या संधी आहेत. गुन्ह्यांचा संबंध प्रकल्पाच्या खर्चाशी असतो आणि निर्णय घेणारे कंत्राटदार किंवा सेवा प्रदात्यांशी करार करतात जे हमी देतात की प्रदात्याला किंमत कितीही असो, इतर बोलीदारांपेक्षा काम मिळेल. कंत्राटदारांकडून किकबॅक मागणे किंवा स्वीकारणे हे नैतिक मुद्द्याबाहेरचे आहे; याला एंटरप्राइझ करप्शन किंवा लाच घेणे असे म्हणतात आणि 25 वर्षांपर्यंत तुरुंगवासाची शिक्षा होऊ शकणारा प्रथम-पदवी वर्ग बी गुन्हा आहे.
6. जाणीव FAVORS. किकबॅक किंवा बिडिंग प्रक्रियेत फेरफार करण्यापेक्षा कमी गंभीर म्हणजे FAVORS ची स्वीकृती आणि विक्रेते आणि सेवा प्रदात्यांकडून विशेष वागणूक. हे भव्य गिफ्ट बास्केट, गॉरमेट रेस्टॉरंट्समधील जेवणासाठी प्रमाणपत्रे, विनामूल्य अपार्टमेंट दुरुस्ती आणि अपग्रेड किंवा "सौदा गोड करणारे" आणि इमारतीच्या निर्णयकर्त्यांना एका उत्पादन किंवा सेवा प्रदात्यासह दुसर्‍या उत्पादनासोबत जाण्यास प्रोत्साहित करते अशा स्वरूपाचे असू शकते.
7. तयारी करा व्याज स्वीकारणे. जर मंडळाचा सदस्य इमारतीतील युनिट्स विकणारा रिअल इस्टेट ब्रोकर असेल तर, जेव्हा सदस्य मंडळाला पॅकेज सादर करतात, तेव्हा सदस्याला त्याच्या मंजुरीनंतर फायदा होतो आणि त्याने स्वतःला चर्चेतून व मतदानापासून दूर केले पाहिजे.
8. समर्थन मुदत मर्यादा जे भ्रष्टाचार आणि इतर अंधुक प्रथा रोखू शकतात; तथापि, नवनिर्वाचित अधिकारी पूर्वीच्या सदस्यांशी जोडले जाऊ शकतात आणि नवीन सदस्य केवळ "स्थानधारक" असतो.
9. आळशी किंवा अयोग्य व्यवस्थापकीय एजंट. अशी पत्रे, अधिसूचना आणि इतर महत्त्वाच्या मुदती असू शकतात ज्याकडे व्यवस्थापकीय एजन्सीद्वारे दुर्लक्ष केले जाते आणि दंड आणि शहर कोडच्या उल्लंघनासह "करण्यासाठी" ढिगाऱ्यात दुर्लक्ष केले जाते. हे धोकादायक आहे कारण या दस्तऐवजांकडे दुर्लक्ष केल्याने दंड होऊ शकतो जो शेवटी भागधारकांद्वारे भरला जातो.
El एलिनर गॅरेली डॉ. फोटोंसह हा कॉपीराइट लेख लेखकाच्या परवानगीशिवाय पुन्हा तयार केला जाऊ शकत नाही.
मालिका:
भाग 1. न्यू यॉर्क शहर: भेट देण्यासाठी छान ठिकाण आहे पण... खरंच इथे राहायचं आहे का?
भाग 2. संकटात सहकारी
भाग 3. एक सहकारी विक्री? शुभेच्छा!
भाग 4. सहकारी: तुमचे पैसे कुठे जातात
येत आहे:
भाग 5. को-ऑप मनी पिट खोदण्यापूर्वी
या लेखातून काय काढायचे:
- If the Board member is also a real estate broker selling units in the building, when the members submit a package to the board, the member stands to benefit upon its approval and should recuse him/herself from the discussion and vote.
- In the case of co-op board power abuses or corruption, shareholders have to come up with large sums of money to sue in court which has deterred grieved and ripped off co-op shareholders from standing up to their BODs and allowed co-op board corruption to go unchecked for decades.
- If there is not enough money in the reserve fund to pay for these expenses, the shareholders experience an assessment which is an additional amount added to the maintenance bill to pay for the expense.
